二手房交易税费计算器 - 卖方增值税 3%(2026 新规)/附加/个税 + 买方契税·满五唯一·140㎡ 分档

二手房交易税费涉及卖方的增值税、附加税费、个人所得税，以及买方的契税；个人住房交易中的印花税目前免征。本工具按截至 2026 年现行口径（含 2026-01-01 起个人销售住房增值税新公告、2024-12-01 起契税新政），一屏算齐双方应缴税费，并标注每项的法律依据。

增值税：满 2 年免征 · 不满 2 年按 3%（2026-01-01 起）

自 2026-01-01 起全国统一新口径。依据财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号：

持有年限增值税不满 2 年按 3% 征收率全额计税（成交价 ÷ 1.03 × 3%）满 2 年（含）免征

政策沿革：

2024-11-18 起：取消北上广深”普通住宅 / 非普通住宅”分档，全国统一按 5% 全额征收（满 2 年免）

2026-01-01 起：征收率由 5% 下调为 3%（满 2 年免征不变）

工具按持有年限自动切换：不满 2 年时按 3% 拆价税、计算增值税并联动附加；满 2 年时直接置 0、附加跟着归零。

契税：140㎡ 分档（2024-12-01 起）

财税〔2024〕16 号公告把原 90㎡ 分档改为 140㎡，且不分一线非一线：

第几套≤ 140㎡> 140㎡家庭唯一住房（首套）1%1.5%家庭第二套1%2%三套及以上3%（法定，无优惠）3%

注意契税计税基数为不含税价（增值税前的成交价），财税公告 2016 年第 23 号——“出让方为契税纳税人提供的增值税额，不计入契税计税依据”。

个人所得税：核定 vs 据实，“满五唯一”免征

满两个条件同时成立时免征个税：

卖方个人取得房屋满 5 年

该房屋是卖方家庭唯一生活用房

不能免征时按下表两种口径算，实际适用以当地税务征管为准：能提供完整准确的原值凭证（购房合同、契税完税证、装修发票等）并能正确计算应纳税额的，应据实征收；不能提供完整凭证的，税务机关可核定征收。

计征方式公式适用核定征收不含税价 × 1%（部分城市 1.5%–3%）凭证不全或计算困难（多数二手房交易实际适用）据实征收(不含税价 − 原值 − 本次附加税费 − 合理费用) × 20%凭证齐全、能正确计算应纳税额

据实扣减口径（依据国税发〔2007〕33 号 + 各地税务局执行口径）：

房屋原值：购置该房屋时实际支付的房价款 + 缴纳的相关税费（含上次契税、印花税、综合地价款等）。商品房、自建住房、已购公房、经济适用房、拆迁安置房原值口径不同

转让住房过程中缴纳的税金：本次卖方实缴的附加税费（城建 + 教育 + 地方教育）；本次增值税不可扣

有关合理费用：装修费（凭票，商品房上限 10% / 公有房和经适房 15%）、住房贷款利息、中介费/手续费等。注意：上次契税属”原值”项，不在合理费用中重复填

工具同时提供两种试算模式，附加税费由工具自动扣减，原值/合理费用由你输入。差额为负时按 0 计算（不能倒拿退税）。本工具是测算器，实际申报口径以当地税务征管为准。

附加税费：跟随增值税

附加 = 增值税 ×（城建税档位 + 教育费附加 3% + 地方教育附加 2%）。

满 2 年免征增值税时，附加同步为 0。城建税档位由卖方所在地决定：市区 7% / 县城镇 5% / 其他 1%——大多数城市市区即 12% 总附加率。

印花税：双方均免征

依据财税〔2008〕137 号——“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”。该政策延续至今。仅适用于个人住房交易；商铺、写字楼、企业间交易不享受。

工具不覆盖

中介费（一般 1%–3% 协商）、过户登记费（80–550 元/套）、评估费、贷款服务费

车位 / 商铺 / 写字楼——增值税率、契税口径与住宅不同

赠与 / 继承 / 司法拍卖取得后再卖——原值认定、契税口径与一般交易不同

“认房认贷” / “家庭唯一” 的判定——各地实操口径不同，需先在当地房管/税务部门确认套次和唯一性，再用工具算金额